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北京18地王项目 回款不及地价8成

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来源: 作者: 2020-01-16 16:41:54

地王项目销售困难的同时,11月首周北京楼市成交环比继续下滑,而年底之前成交量也不太可能出现翘尾情况。

前两年高价拿下的地王项目不但没有成为开发商们的聚宝盆,反而成了“烫手的山芋”。

由于这些土地大多成交于调控大幕拉开前,而集中上市时正赶上限购、限价等政策实施,导致2009年以来18个在售地王项目的回款不足当初土地出让金的8成。

北京中原地产市场研究总监张大伟对《证券日报》记者表示,“按照正常项目成本计算,土地成本占销售成本的 -4成,地王项目盈利的空间非常小,很多甚至濒临或者已经亏本。”

北京中原统计显示,从2009年至今,北京出让的包含住宅类地块中溢价率超过100%的地块合计有 块,其中已经进入销售环节的合计有18个项目。18个地块合计土地出让金为468.76亿元,而截止日前的销售额仅为 59.45亿元。销售额合计仅为土地出让金的76.7%。在18个项目中更是有8个项目截至日前的销售额还不足土地出让金的一半。

其中2009年12月4日,远洋地产旗下的远东新地以48. 亿打败保利龙湖等近20家房企拿下的亦庄新城地块,截至目前仅销售了1.5亿元,不足当时拿地金额的 .2%。

而即使是部分销售比较早的项目,到目前的销售额也仅为土地出让金的2- 倍。

国土部2010年的数据则显示,全国平均土地价格占项目售价平均为2 .2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年的销售可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。而2009年来的地王项目销售占比则已经高达 9.2%。其中有8块占比超过了40%,创造了历史新高。

此外,由兵器集团下属北京宏业以17.6亿元摘得的北京楼面单价最高的蓟门桥项目地块,近期也传出转让消息,而接盘者则为。资料显示,该地块楼面地价高达 万元/平方米。

由于这部分地王项目集中上市时间在2010年下半年后,恰好赶上房地产调控开始,特别是今年的限购、限贷政策,使得大部分投资需求被抑制,外地购房者占比在限购后,更是不足1成,需求锐减。

同时,楼市交易的惨淡也令土地市场一片萧条,地王项目周边土地的售价纷纷回调,最近成交的管庄地块,其楼面地价相比去年的地王价格下调了逾1成。2010年初的不理性购地已经明显影响了房企的利润空间。

张大伟指出,“对于大部分地王项目的企业来说,如何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量,以避免亏损成为目前最大的难题。特别是郊区的地王项目,如果不选择快降,很可能因为后期供应大幅增加面临更大的困难。”

而在地王项目陷入困境的同时,北京的楼市成交量也继续在地位徘徊,并连续2周出现环比下降的情况。

北京房地产交易网的数据显示,十一月首周(10. 1-11.6),北京商品房住宅签约套数为1158套,二手房住宅签约套数为1779套,环比上周分别为下调了22%、26.5%。楼市总签约数据为29 7套,合计环比下调了24.8%。

同时,低价盘继续成为成交主力,成交量前10项目基本为2万以下项目,成交均价连续2周低于2万元每平米。

分析人士就认为,成交量持续低迷,在最近几个月屡创新低,预计11月成交量也将继续延续最近几个月的市场情况。并且政策越后延,市场剩余的购房需求对价格下调幅度的期望就越高。因此,北京年底的楼市不太可能出现之前两年的翘尾现象。

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